Riparazioni e manutenzioni nel contratto di affitto : ordinarie e straordinarie

Riparazioni e manutenzioni nel contratto di affitto : ordinarie e straordinarieCon il termine “manutenzione” si fà riferimento a tutte quelle spese che si rendono necessarie a contrastare il normale deperimento di un immobile, causato dal tempo e dall’ uso.

La manutenzione è ordinaria se tali interventi risultano di lieve entità e si ripetono regolarmente; è invece straordinaria se gli interventi sono radicali e di rilevante importanza economica.

La legge in materia stabilisce che nel primo caso l’ intervento sia a carico dell’ inquilino poichè si presuppone che con l’ utilizzo del bene locato egli ne causi normale usura; nel secondo che il costo dell’ intervento debba essere sostenuto dal proprietario perchè necessario a causa della vetustà dell’ immobile o per sistemazioni strutturali o migliorie.

Certo in alcuni casi non é facile stabilire quando di tratti di manutenzione ordinaria e pertanto a carico dell’inquilino o conduttore: si fà pertanto riferimento alla normale ricorrenza degli interventi nel tempo e al fatto che la riparazione non sia economicamente di rilevante importanza.

In base a questi principi, anche se non precisi e, non ultimo al buon senso, si può considerare che la necessità di manutenzione o riparazione agli impianti termico, elettrico o idrico ad esempio, non siano dipendenti da uno scorretto uso o da un danno causato da colui che li utilizza, poichè non ne ha un vero e proprio contatto diretto, mentre la rottura di un vetro, l’ammaccatura di una porta, la sostituzione di una lampadina o quant’ altro, non possono che essere attribuiti al conduttore dell’ immobile che l’ ha ricevuto in buono stato.

In questo senso può sicuramente essere molto utile al momento dell’ inizio della locazione, redigere un verbale di consegna, magari anche accompagnato da foto e da un elenco dettagliato del contenuto e dei luoghi, che possa in caso di dubbio chiarire l’ origine e l’ attribuzione della riparazione.

Nel caso di riparazioni urgenti, che si rendano necessarie allo scopo di evitare che il danno risulti sempre maggiore, una regola generale del diritto impone, anche a colui che non è obbligato, a provvedere alla sistemazione, se si trova nella condizione di poterlo fare, avvisando comunque contemporaneamente il proprietario, verbalmente o per iscritto.

In questo modo, l’ inquilino che si è incaricato del ripristino, può chiedere al locatore il rimborso della spesa sostenuta.

Qualora non ne avesse data comunicazione al proprietario, quest’ultimo non ne avrà alcuna responsabilità.

Nel caso in cui durante il contratto di locazione si rendessero necessari interventi urgenti, l’ inquilino dovrà tollerare che vengano effettuati, anche se questo potrà essere motivo di limitazione o parziale inutilizzo dell’ abitazione.

Nel caso di totale inutilizzo, sarà invece possibile richiedere lo scioglimento giudiziale del contratto se si tratta di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo regolato da equo canone ; una riduzione del canone di locazione proporzionalmente alla durata della riparazione o del periodo di mancato utilizzo potrà avvenire se i lavori si protraggono per più di 20 gg. o per un sesto della durata del contratto.

Le opere d’ intervento urgenti e importanti che siano volte a sostituire o solo rinnovare parti, anche strutturali, dell’ edificio o degli impianti, rientrano inequivocabilmente nella straordinaria manutenzione.